2019购物中心新趋势——屋顶商业

时间:2019-07-10 07:00:01 来源:金融中国 当前位置:轩轩家居 > 手机 > 手机阅读

实体商业大环境的变化无疑激发了购物中心的创造力,购物中心的空间使用也在不断发展延伸,从室内到室外,从地上到地下...从近年的发展趋势来看,越来越多的购物中心开始意识到屋顶商业带来的价值。

与寸土寸金的室内空间相比,屋顶的空间可以安排得更加灵活而营收压力较小。一个兼备艺术感、空间感、体验感的特色屋顶,无疑能够成为一个购物中心吸纳人流,丰富卖场,提升销售的商业利器。可以引流客人到屋顶处并产生消费,不仅能增加人气,还可以让商场动线活跃起来。



购物中心屋顶商业偏爱哪类业态?

在屋顶业态分布中,通常运动、娱乐、儿童业态作为屋顶商业主力店被引入,而餐饮、零售业态则作为跟随业态进入。整体来看,租金更高的跟随业态比重略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重,达到55%。

其中,租金最高的餐饮,比重也最高,为48%。餐饮在屋顶商业中以轻餐、甜品为主;零售定位则配合主力店主题及开放空间适用性,将项目内的文化艺术零售等承租能力相对弱的商业搬迁至屋顶商业空间,租金低于餐饮。

购物中心屋顶业态分布及比重构成


1、屋顶运动球场、健身及SPA会所最受青睐,占比三分之二

在屋顶运动业态中,屋顶球场、屋顶健身及SPA会所占比最为突出,达到65%。从普及率来看,高尔夫、舞蹈教室、溜冰场属于小众运动业态,并不适合大规模在购物中心布局;从建造及运营成本来看,屋顶泳池、滑雪场的建筑条件要求高,成本巨大。相比之下,兼具大众普及率和成本可控性的屋顶球场、屋顶健身及SPA会所在运动业态中最受购物中心青睐。

购物中心屋顶运动业态比重构成


2、屋顶餐饮偏好轻餐,占比四分之三

在屋顶餐饮业态中,咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐比重达到76%。一方面,重餐需要铺设排油烟设施,而大面积铺设不仅带来巨大成本,也不利于未来店铺业态调整;另一方面,轻餐租金通常高于重餐,约为后者的两倍,更利于提高整体租金收益。

购物中心屋顶餐饮业态比重构成


3、儿童乐园为屋顶儿童业态首选

在屋顶儿童业态中,儿童乐园比重达到75%。由于儿童业态在购物中心中有消防条件限制,只能在三楼以下布局,因此儿童业态在屋顶商业中进驻较少,多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制的萌宠动物园。

购物中心屋顶儿童业态比重构成



4、屋顶农场成屋顶娱乐最热门选择,占比近一半

在屋顶娱乐业态中,屋顶农场占比达到48%,大大超过其他业态。此外,利用屋顶无层高限制的开放式空间,屋顶球幕影院、屋顶摩天轮、大型游乐园,甚至屋顶直升机体验等也逐渐风靡。

购物中心屋顶娱乐业态比重构成


5、屋顶零售成文化艺术聚集地

屋顶零售业态通常会引入承租能力弱,但具有特色的零售业态,如花店、书店等文化艺术零售业态。将这些零售业态引入屋顶商业,既解决了商家的低租金支付问题,还为购物中心整体业态起到锦上添花作用,增加丰富性。

购物中心屋顶零售业态比重构成


长风大悦城

屋顶商业类型:山丘式Sky Park高登公园+屋顶凌空粉红跑道


BFC外滩金融中心

屋顶商业类型:艺术装置空中数字花园



苏州合景·悠方

屋顶商业类型:屋顶花园+儿童长颈鹿主题乐园


宁波高鑫广场

屋顶商业类型:V-roof天空菜园


长沙IFS 

屋顶商业类型:户外雕塑花园


成都合景·悠方 

 屋顶商业类型:屋顶花园+天空酒吧


购物中心屋顶商业的安全性问题

拓展屋顶空间,打开更多的空间想象力,于吸引人流有优势,但同时也得注意一些问题。

屋顶承重问题:这是关系安全问题的根本。简单来说,屋顶的承重可以用一个式子来表示,即:荷载=种植层的重量+给排水设施的重量+植物材料的重量+结构层的重量+园内构筑物的重量+其他物质的重量



为了解决这一问题,主要着手点包括:

1)采用基质栽培

尽管自然土最适植物生长,但为了减轻种植层的重量,应该结合人工配制种植土混合使用(自重较轻的有机物+无机物),例如无土基质、营养袋基质等。应注意的是,混合土容重(单位容积土体重量)过小不利于固定植物的根系,容重应保证在700-1500kg/m3,既满足植物生长需求养分,又大大减轻屋顶承重。

2)注意构筑物位置

诸如亭、廊、花坛、水池、假山等重量较大的景点,应安排在承重结构或跨度较小的位置上,有效减轻景观小品对屋顶的荷载。

3)适当的植物选择

不能使用高大的乔木,多以低矮的灌木或草坪、地被植物,配合攀缘植物进行造景,加之时令的变化,可以种植时令性一二年生的花卉。

渗漏问题:由于植被下面长期保持湿润,并且有酸、碱、盐的腐蚀作用,会对防水层造成长期破坏。并且,土壤和绿化物的覆盖,令渗漏点难以被发现。为此,通常要做好:

1)防水层 

屋顶花园通常使用刚性防水,在屋面上铺50mm厚的细混凝土内置双向钢筋网片一层。使用时可以在混凝土中加入适量的防水剂、减水剂等,以提高其抗渗性。这种防水层比较坚硬,能防止根系发达的乔灌木穿透,起到隔根的效果。

2)防根层

建筑屋面之上、架空排水板之下设有一层防根层,以防止根系损伤屋面和防水层。例如,将绿化种植层直接设在建筑防水层之上,省去了屋面的保温层和混凝土保护面层,这样可以节省约80~140公斤/平方米屋面荷载,从而增加绿化种植层的可容许重量,可以实现变化丰富的植物配植。

如果在建筑防水层之上直接作屋顶绿化,防水层必须采用安全性高、使用寿命长的防水层,并建议在建筑防水层之上铺设两层防根层,以提供足够的安全保护。

3)排水系统

各种植物的浇灌用水、水池、喷泉等水体用水极为频繁,使屋顶又增加了产生漏水的水源。此前很多建筑物屋顶的排水系统,均未考虑建造屋顶花园所需的种植物渗漏水和水体工程的排水问题,特别是浇灌水和水池污水中含有植物根叶和泥沙等杂物,会使排水口及管道堵塞,造成屋顶积水和漏水。

绿化设计:与地面有明显的不同,光照、温度、湿度、风力等随着层高的增加而呈现不同的变化。面对屋顶太阳辐射强、升温快、暴冷暴热、昼夜温差大等可能存在的问题,设计者应当选择适合屋顶生长环境的植物品种。

一些普适性的品种选择原则包括:

  • 耐旱、抗寒性强的矮灌木和草本植物,以利于植物的运输、栽种理。 

  • 阳性、耐瘠薄的浅根性植物,防止根系对屋顶建筑结构的侵蚀。

  • 抗风、不易倒伏、耐积水的植物种类。

  • 以常绿、冬季能露地越冬的植物,宜用叶形和株形秀丽的品种来体现花园的季相变化。

  • 尽量选用对当地气候有高度适应性的乡土植物,适当引种观赏价值较高的绿化新品种。

屋顶花园时代的到来,正在帮助消费者更好地享受一段轻松惬意的慢时光,感受更丰富的休闲体验。而作为城市公共空间不可或缺的一部分,购物中心更多的活动也正在往屋顶空间转移。

如何更大程度地开发和利用屋顶,已经成为商业地产开发商和运营者思考的重点之一,关于屋顶的未来,越发令人期待。


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